阳台面积计算新规定
住建部新规7月1日起实施，飘窗开始计算面积，阳台不再只算一半面积
南宁楼市“送面积”时代面临终结
7月1日起，由住房城乡建设部发布的新版《建筑工程计算面积规范》(以下简称《规范》)正式落地实施。根据新《规范》，原有住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗等将计算建筑面积，这也意味着开发商通过“送面积”进行营销的时代面临终结。南宁房地产市场业内人士表示，在“送面积”行为中获益最大的实际上是开发商，购房者受惠有限。新规的实施将使房地产市场更加规范，相关房源价格不会因此出现大的波动。
现状 1
买房“送面积”很普遍
近年来，南宁房地产市场上经常可以看到“一房变两房”、“阳台送一半面积”、“89平方米实得面积100平方米”等宣传语。实际上，由于此前“阳台只算一半面积”等规定，这些赠送面积一般都是开发商钻政策空子“偷来”的面积。
记者统计发现，目前南宁楼市在售项目中，一半以上的楼盘都有赠送面积，赠送比例一般为5%～10%，有的甚至达到30%。在“偷面积”招数中，较常见的是将阳台变成房间，实现“两房变三房”，或者“三房变四房”。在旧的规定中，阳台算一半面积，业主可将阳台当真正的阳台用，也可将其围闭起来做成一个书房或客房。一般而言，一个户型都会设计一个半封闭阳台，所“偷”的面积在5平方米左右。但不少开发商设计的阳台越来越多，如凤岭北一楼盘，其中一个户型虽然只是2房1厅，却设置了4个阳台，所“偷”面积在20平方米左右。
开发商“偷面积”常见的手法还有将飘窗位置直接落地，将房间的空间扩大，而这样的“飘窗”位置在旧规定中是不算面积的。此外，层高不超过2.2米的空间都不计算面积，这些均让开发商“大有文章可做”。
调查 2
“送面积”并非越多越好
“‘送面积’获利最大的是开发商，购房者实际获得的实惠有限。”一位不愿具名的业内人士表示，“送面积”表面上是购房者以相对实惠的价格获得了更多的使用面积，但实际上开发商早已经把价格打进这些赠送的面积里，平均价格跟没有赠送面积的房源差不了多少，购房者并没有捡到“天上掉下来的馅饼”。
这位业内人士坦言，开发商赠送面积其实还变相提高了小区的容积率。以一个容积率为3.0、总建筑面积10万平方米的楼盘为例，如果按照常规设计，不“偷”面积，这栋楼可以设计20层。但如果通过打政策擦边球，每套房有可能“偷”出10个平方米的面积，假设有1000套房，就有可能“偷”出1万平方米的面积。这样，开发商在容积率不变的基础上，又可以多盖1到2层楼，能多卖上万平方米。
“这样一来，开发商成为了最大的受益方。而国家却有可能因此损失了税收，购房者为此牺牲了舒适度。”这位业内人士表示，购房者在享受开发商赠送面积的同时，可能要牺牲通风、采光等条件，并遭遇一些本可避免的麻烦。譬如，那些有大进深露台的户型，很有可能造成房间日照不足，降低居住舒适性。如果是一些奇偶层露台错开的户型，还会导致隐私性不强等问题。
值得一提的是，大部分所谓的“赠送面积”，由于没有计算在规划报建的建筑面积和容积率内，并没有产权。一旦这部分“赠送面积”发生安全事故，业主很难通过法律维权。
分析 3
新规将遏制“送面积”行为
近年来，南宁房地产市场“偷面积”愈演愈烈，除了市场竞争越来越激烈，以及计算面积的旧规定给予了开发商很多发挥的空间外，“70/90政策”(指2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目，必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房)也逼使开发商不得不想方设法将户型设计得更宽敞一点，以迎合置业者的需求。
而新《规范》实施后，以前的这套做法操作难度大幅增加了。“这次新规条文规定得比较细，就‘偷面积’手法而言有很强的针对性，今后南宁房地产市场的‘偷面积’行为将受到有效遏制。”广西华蓝设计(集团)有限公司总建筑师施舰表示，今后“70/90政策”在执行上预计也会有所松动。
记者看到，新《规范》修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定;取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;修订了阳台的面积计算规定等等。
其中值得一提的是，新《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下，且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化最大的一条。相比之下，按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的。业内人士表示，这也是此前许多开发商在售楼时经常提到的“赠送飘窗”优惠。不过以后，这种说法恐怕行不通了。
另外，新《规范》要求，在主体结构内的'阳台，按其结构外围水平面积计算全面积;主体结构外的阳台，则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。业内人士表示，这意味着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，难度将进一步加大。
未来 4
小户型设计面临挑战
走访中，不少市民认为需要理性看待开发商“送面积”的行为。如果自己的定位是想买套90平方米的房子，但是加上赠送的面积能到120平方米，这对置业者来说非常有吸引力。至于羊毛是否出在羊身上，那就要看楼盘的定价，如果定价合理，自己认为总价可以接受，那还是会觉得性价比较高。现在市场竞争越来越激烈，新《规范》的出台应该会使市场更规范，让开发商从其他方面对购房者进行让利。
“新《规范》对市场的影响比较有限。”南宁昌泰置业投资有限公司营销中心主任覃斌认为，房地产行业在发展了近20年之后，已经趋于规范。“送面积”只是开发商众多营销手法中的一种。如今这一手法被限制，开发商还可以在价格、物业等其他方面做文章。不过开发商需要面对的现实是，新《规范》实施后，小户型的设计将遭遇更大挑战，很难再通过政策空子“偷面积”。从长远来看，新《规范》对购房者来说是好事，今后开发商建的房子在舒适度和通透度上应该会做得更好。
需要注意的是，新《规范》的落地实施引起了部分市民担忧：今后“送面积”的房源将越来越少，这类房源会不会因此受到市场追捧，价格因此水涨船高?对此，业内人士表示，尽管新《规范》的实施时间是今年7月1日，但根据规定，在这一时间之前已经完成规划审批的楼盘，仍按原先的规定执行。也就是说，新规对市场真正产生影响，恐怕还要过大半年时间。而且南宁楼市这类房源当前的库存量较大，即使受到市场热捧，短期内也不大可能消化殆尽，因此购房者不必过于担忧。
部分新旧建筑面积计算规定对比
旧规定
计算半面积：主体结构内的阳台、主体结构外的阳台。
不计入建筑面积：结构层高在2.20米及以上的地下室、结构层高在2.20米以下的地下室、窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米及以上的凸(飘)窗。
新规定
计算全面积：主体结构内的阳台、结构层高在2.20米及以上的地下室。
计算半面积：主体结构外的阳台、结构层高在2.20米以下的地下室、窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.20米及以上的凸(飘)窗。
不计入建筑面积：窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗、窗台与室内地面高差在0.45米及以上的凸(飘)窗。
